Покупка недвижимости во Вьетнаме: что может россиянин

Вьетнам разрешает иностранцам покупать жильё с 2015 года, но это не покупка «как дома». С 1 августа 2024 действует новый Закон о жилье 2023 года и постановление 95/2024, и они заметно конкретнее старых правил: определены районы, где иностранцу продавать нельзя, лимиты по количеству квартир и процедура продления срока владения. Ниже разбор по трём вопросам, которые решают всё: что именно вам разрешено купить, на какой срок и где в Нячанге это вообще возможно.

Может ли россиянин купить: что закон разрешает, а что нет

Ограничений по гражданству в законе нет: россиянин покупает на тех же условиях, что немец или кореец. Условие к человеку одно, и оно мягкое: законный въезд во Вьетнам и паспорт с отметкой о въезде. Ни ВНЖ, ни годовой визы, ни вьетнамской фирмы для сделки не требуется. Ограничения начинаются не на человеке, а на объекте, и это главное, чего не пишут в статьях про «недвижимость во Вьетнаме для россиян». Иностранец может купить жильё только внутри жилого проекта, который провинция внесла в список разрешённых, и только у застройщика или у другого иностранного собственника в этом же проекте. Обычная квартира у вьетнамца в старом доме на обычной улице иностранцу не оформляется, сколько бы за неё ни просили. Земля не продаётся вообще никому: во Вьетнаме она государственная, и вьетнамец тоже покупает право пользования, а не участок. Отдельно закрыты зоны у военных объектов, у зданий органов власти от уровня провинции и приграничные территории, включая морскую границу и острова.

Где в Нячанге иностранцу можно купить: список проектов

Список проектов, где разрешено продавать жильё иностранцам, ведёт не застройщик и не агентство, а управление строительства провинции. Для Нячанга последняя публикация, которую мы нашли в открытых источниках, это четыре проекта и 265 квартир: разрешения выданы в апреле и сентябре 2023 года, список публиковала Tuổi Trẻ со ссылкой на управление строительства провинции Кханьхоа. Доли внутри каждого дома подогнаны ровно под потолок закона: 167 квартир из 557, 45 из 153, 48 из 162. Практический вывод для покупателя. Комплексы, которые сегодня чаще всего встречаются в объявлениях о продаже квартир в Нячанге (Vega City, Libera, Napoleon Castle, Mường Thanh), в этом списке 2023 года не значатся, а более свежей публикации по провинции в открытом доступе мы не нашли. Это не значит, что список не расширялся: это значит, что конкретный дом надо проверять отдельно и до задатка, письменным ответом управления строительства или официальным уведомлением застройщика о том, сколько квартир в доме ещё свободно по иностранной квоте. Если продавец говорит «конечно можно, все так делают», а бумаги нет, покупки нет.

Срок владения 50 лет: что будет потом и как продлевают

Иностранец владеет жильём не бессрочно, а не дольше 50 лет со дня выдачи сертификата, с правом одного продления не больше чем ещё на 50 лет. Важная деталь, на которой теряют годы: срок считается от даты сертификата, а не от даты вашей сделки. Если вы покупаете у другого иностранца, к вам переходит остаток его срока, а не новые 50 лет. Если то же жильё покупает вьетнамец или вьетнамец с зарубежным паспортом, у него владение становится бессрочным. Процедура продления прописана в постановлении 95/2024: заявление подаётся минимум за три месяца до конца срока, решение принимает народный комитет провинции, на рассмотрение отведено 30 дней, продление даётся один раз и после этого регистрируется в земельном органе. Проверить механизм на практике пока не на чем: закон открыл покупку в 2015 году, и первые 50-летние сроки истекут только к 2065-му. Единственный способ получить владение без срока это брак с гражданином Вьетнама, который живёт во Вьетнаме: тогда иностранец владеет жильём бессрочно и с теми же правами, что вьетнамец.

Сколько стоят квартиры в Нячанге сейчас

Цены на покупку мы не измеряем сами, поэтому берём витрину и честно называем её: 22 сентября 2026 на вьетнамской доске bds123.vn по Нячангу висело 188 объявлений о продаже квартир, разброс цены за квадратный метр 23,7-75 млн ₫. Студии 26-30 кв. м в новых проектах у моря начинались от 1,36 млрд ₫, двухкомнатные 55-59 кв. м шли в диапазоне 1,33-3,85 млрд ₫, трёхкомнатные 66-88 кв. м в диапазоне 2,48-4,65 млрд ₫. Это цены предложения, а не сделок, и они относятся ко всему рынку, а не только к проектам с иностранной квотой: выбор у иностранца уже, и цена в разрешённом проекте может отличаться от среднего по городу. Пересчёт в рубли и доллары по курсу ниже в блоке цен, он справочный. Надбавка за близость к воде одинаково работает и в жилье, и в отелях: первая линия на набережной стоит в полтора-два раза дороже такого же объекта через два квартала.

Сколько это приносит в аренду →

Покупку обычно считают через аренду, поэтому рядом с ценой держим наш собственный замер арендного рынка: 2685 объявлений в чатах Нячанга за 5 сентября - 4 октября 2026. Медианы такие: студия 11,5 млн ₫, 1 спальня 14 млн ₫, 2 спальни 18 млн ₫, 3 спальни, дом или квартира 25 млн ₫, 4 спальни и виллы 40 млн ₫. Это цены предложения от агентств, у собственника напрямую медиана на 16 процентов ниже, и при расчёте доходности правильнее брать именно нижнюю границу. Считается доходность так: годовая аренда делится на цену покупки. По студии с видом на море аренда в нашем замере 15 млн ₫ в месяц, половина таких предложений лежит в 13-16 млн, надбавку за вид мы посчитали отдельно. Это 180 млн ₫ в год, а самые дешёвые студии на витрине начинались от 1,36 млрд ₫. Даже в этой самой выгодной паре чисел выходит около 13 процентов годовых до вычетов, и это верхняя граница, а не типичная. Вычесть надо многое: простой между жильцами, комиссию управляющей компании, если сдаёте не сами, обслуживание дома и налог с дохода от аренды. Считать доходность по объявлению без этих вычетов значит завышать её примерно в полтора раза.

Как проходит покупка: порядок шагов и что платите сверху

Порядок отличается от привычного одним пунктом, и он стоит первым: сначала проверяется не квартира, а право её купить. Дальше идёт обычная цепочка: предварительный договор с задатком, основной договор, нотариальное заверение, оплата, регистрация и получение сертификата. Сертификат на жильё во Вьетнаме сейчас один общий документ (Giấy chứng nhận, в разговоре его называют розовой книжкой), и у иностранца в нём указан срок владения. Пока на руках только договор с застройщиком и никакого сертификата, юридически вы владеете обязательством застройщика, а не квартирой. Юриста берите своего, не того, кого предложил продавец или агент: сверка квоты и списка проектов это ровно тот случай, где интересы агента и покупателя не совпадают.

Риски: где сделка разваливается →

Первый и главный: покупка вне разрешённого проекта. На иностранца такая сделка не регистрируется, и деньги уходят в схему, а не в собственность. Второй: оформление на вьетнамца по доверенности или на вьетнамскую фирму с номинальным учредителем. В чатах Нячанга это предлагают регулярно, но защиты у иностранца там нет никакой: юридически собственник не вы, и спор вы проиграете заранее. Третий: исчерпанная квота. 30% на дом это жёсткий потолок, и если он выбран, договор подписать могут, а сертификат не выдадут. Требуйте письменное подтверждение остатка квоты до задатка. Четвёртый: нет сертификата, есть только договор с застройщиком. Пятый: срок. Вы покупаете остаток чужих 50 лет, если берёте у иностранца, а механизм продления в реальности ещё никем не пройден. Шестой, бытовой: если цель это пожить в Нячанге год или два, аренда почти всегда выгоднее и снимает все пять пунктов выше разом. В таком бюджете считаются и мелочи, устроенные не как дома: мобильный интернет здесь не абонентская плата, а пакет на срок, 135 000-200 000 ₫ за месяц, и сам он не продлевается.

Цены

Цены предложения по 188 объявлениям о продаже квартир в Нячанге на витрине bds123.vn, 22 сентября 2026. Это запрашиваемые цены, а не сделки. Пересчёт в рубли и доллары справочный.

Частые вопросы